Depuis le 1er janvier 2025, un logement G ne satisfait plus au critère de décence énergétique pour une nouvelle location en métropole. Les logements F suivront le 1er janvier 2028, puis les E en 2034. Un bail déjà signé ne disparaît pas, mais le bailleur doit anticiper les recours et les échéances.
En bref
- Un logement G ne peut plus être proposé à un nouveau locataire comme résidence principale en métropole depuis le 1er janvier 2025.
- Un logement F reste louable en 2026, mais il est soumis au gel des loyers et devra atteindre au moins la classe E avant le 1er janvier 2028.
- Le DPE retient toujours la moins bonne note entre consommation d’énergie primaire et émissions de CO₂.
- Le nouveau coefficient de l’électricité applicable en 2026 peut améliorer l’étiquette de certains logements chauffés à l’électricité, sans modifier leur facture réelle.
- Avant des travaux, un audit ou un diagnostic énergétique détaillé permet de repérer le poste qui fait réellement basculer la classe.
Ce contenu concerne les logements loués comme résidence principale en France métropolitaine, nus ou meublés, sous le régime de la loi du 6 juillet 1989. Il ne traite pas le droit particulier des locations touristiques, des résidences secondaires, des logements situés outre-mer ni la stratégie fiscale d’un investissement locatif.
À quelles dates les logements DPE G, F et E deviennent-ils non décents à la location ?
Le calendrier provient de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, dite loi Climat et Résilience. Son article relatif à la décence énergétique est codifié à l’article L. 173-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le texte prévoit un relèvement progressif du niveau minimal de performance énergétique exigé pour louer une résidence principale. La règle ne concerne donc pas uniquement l’affichage du DPE dans une annonce. Elle détermine la conformité du logement au critère de décence.
Le premier seuil a concerné, dès le 1er janvier 2023, les biens dont la consommation dépasse 450 kWh d’énergie finale par m² et par an. Il s’agissait des logements les plus consommateurs au sein de la classe G. Depuis le 1er janvier 2025, l’ensemble des logements classés G est visé en métropole. La classe F sera concernée à partir du 1er janvier 2028. Les logements E le seront à compter du 1er janvier 2034.
Le décret n° 2023-796 du 18 août 2023, consulté sur Légifrance en avril 2026, a précisé l’intégration de ces niveaux dans le décret relatif aux caractéristiques du logement décent. Un propriétaire ne peut pas se limiter à regarder l’année de réalisation du diagnostic. Il doit vérifier l’étiquette applicable, la durée de validité du DPE et le type de contrat de location concerné.
| Classe ou seuil DPE | Date d’application en métropole | Situation locative | Règle sur le loyer |
|---|---|---|---|
| Plus de 450 kWh EF/m²/an | 1er janvier 2023 | Logement non décent au regard de l’énergie | Gel applicable si le logement est F ou G |
| G | 1er janvier 2025 | Nouvelle mise en location impossible sans amélioration | Hausse de loyer interdite depuis août 2022 |
| F | 1er janvier 2028 | Encore louable en 2026, mais échéance proche | Hausse de loyer interdite depuis août 2022 |
| E | 1er janvier 2034 | Louable en 2026 sous réserve des autres critères de décence | Pas de gel spécifique lié à la classe E |
Les seuils énergétiques d’une étiquette ne se lisent pas uniquement comme une consommation brute. Depuis la méthode DPE entrée en vigueur le 1er juillet 2021, le logement reçoit une note pour l’énergie, exprimée en kWh d’énergie primaire par m² et par an, et une note climat, exprimée en kg CO₂ par m² et par an. La classe finale est celle de la moins bonne des deux notes. Un appartement peut donc présenter une consommation énergétique compatible avec une classe E, tout en restant F à cause de ses émissions de gaz à effet de serre.
Le calendrier métropolitain ne s’applique pas de manière identique dans les départements et régions d’outre-mer. Pour ces territoires, la classe G est visée à partir de 2028 et la classe F à partir de 2031. Le calendrier doit donc être vérifié dans le texte applicable au territoire du logement, et non extrapolé à partir d’une information lue pour la métropole.
Les petites surfaces méritent également une vérification distincte. L’arrêté du 25 mars 2024, applicable depuis le 1er juillet 2024 et consultable sur Légifrance, a adapté les seuils DPE des logements de 40 m² ou moins. Cette correction vise le poids disproportionné de l’eau chaude sanitaire dans un studio. Un logement de 22 m² proche de la limite F/G peut ainsi changer d’étiquette sans intervention sur le bâti, mais seulement si le recalcul réglementaire le permet.
La date utile n’est pas une simple échéance administrative. Elle donne le temps disponible pour établir un scénario de rénovation thermique cohérent, comparer les résultats prévisionnels et vérifier que les travaux proposés font réellement franchir le seuil recherché.
Que change l’interdiction de location DPE G pour un bail en cours ?
L’interdiction de location ne signifie pas qu’un locataire doit quitter les lieux le jour où son logement devient classé non décent. Elle ne crée pas un droit d’expulsion pour le propriétaire. Le bail continue à produire ses effets tant qu’il n’est pas résilié ou modifié selon les règles du droit locatif. Le sujet se déplace alors vers l’obligation de mise en conformité et les recours ouverts au locataire.
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de fournir un logement décent. Son article 6 et son article 20-1, consultés en avril 2026 sur Légifrance, organisent la demande de mise en conformité. En cas de désaccord, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge. Celui-ci peut fixer un délai pour les travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des mesures prescrites.
Le locataire ne peut pas décider seul d’arrêter de payer son loyer. Une suspension ou une réduction relève d’une décision judiciaire ou d’un accord formalisé. Cette distinction compte. Dans un logement G loué avant 2025, l’absence de travaux n’efface pas la dette locative, mais elle expose le bailleur à une demande de mise en conformité et à un contentieux qui peut coûter davantage qu’un diagnostic bien mené en amont.
Le bail nu et le bail meublé ne créent pas le même calendrier pratique
En location nue, le bail de résidence principale dure habituellement trois ans lorsqu’il est conclu avec une personne physique bailleur. Un contrat signé fin 2024 pour un logement G peut donc continuer plusieurs années. Le logement n’en demeure pas moins soumis au critère de décence énergétique depuis le 1er janvier 2025. Le maintien du locataire n’autorise pas à ignorer une demande écrite portant sur les défauts de performance.
En location meublée à usage de résidence principale, le bail est généralement conclu pour un an et se reconduit par période annuelle. L’échéance contractuelle est donc plus rapprochée. Le risque de litige arrive vite lorsqu’un logement G est maintenu sur le marché sans programme de réhabilitation énergétique documenté. Cette contrainte ne transforme pas automatiquement la reconduction tacite en nouveau bail, mais elle ne neutralise pas les droits du locataire au titre de la décence.
La situation devient plus sensible à la relocation. Lorsqu’un locataire quitte un logement G en 2026, le bailleur ne doit pas signer un nouveau bail de résidence principale tant que la classe reste G. Une signature accompagnée d’une clause par laquelle le locataire accepterait l’état énergétique ne sécurise rien. Les règles de décence sont d’ordre public et ne se contournent pas par une renonciation contractuelle.
Le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021. Cela signifie que les informations qu’il contient peuvent engager la responsabilité de celui qui les fournit ou les établit lorsqu’une erreur causant un préjudice est démontrée. Un DPE opposable n’est pas une mesure de consommation sur facture. C’est un calcul conventionnel établi à partir de caractéristiques du bâtiment, des équipements, du climat et d’usages standardisés. Cette nuance est utile lorsqu’un logement affiche 500 kWh/m²/an au DPE alors que les quittances d’énergie d’un occupant sont plus faibles ou plus élevées.
Sur les dossiers techniques examinés dans le cadre de diagnostics énergétiques, l’écart provient fréquemment d’une donnée d’entrée imprécise. Une isolation déclarée sans preuve, une chaudière mal identifiée ou une surface chauffée mal retenue peuvent peser sur l’étiquette. Avant de financer des travaux, demander au diagnostiqueur la fiche de calcul et les éléments retenus permet de contrôler ce qui a été modélisé.
Le gel des loyers ajoute une contrainte immédiate. Pour les logements F et G, les augmentations sont bloquées depuis le 24 août 2022, selon les dispositions issues de la loi Climat et Résilience et rappelées par le ministère chargé du Logement, page consultée en avril 2026. Cette interdiction vise notamment la révision annuelle, le renouvellement du bail et la relocation selon les situations prévues par les textes.
Un logement G occupé reste donc un actif locatif sous contrainte, non un logement librement exploitable jusqu’au départ du locataire. La démarche utile consiste à mesurer le délai réel du bail, vérifier la classe après les changements de méthode, puis planifier les interventions avant qu’une vacance ou un litige ne dicte le calendrier.
Pourquoi la réforme du DPE de 2026 peut-elle modifier la classe d’un logement électrique ?
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. L’arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel via Légifrance et vérifié en avril 2026, modifie le facteur utilisé pour convertir l’énergie finale consommée par un appareil électrique en énergie primaire. Cette évolution concerne le calcul réglementaire. Elle ne réduit ni le nombre de kWh facturés par le fournisseur ni le montant de la facture.
Pour un chauffage électrique direct, 10 000 kWh d’énergie finale étaient auparavant traduits en 23 000 kWh d’énergie primaire dans la méthode. Avec le coefficient de 1,9, la même consommation devient 19 000 kWh d’énergie primaire. L’écart théorique atteint environ 17,4 %. Sur un logement proche d’un seuil, il peut suffire à passer de G à F ou de F à E.
Le site officiel Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, consulté en avril 2026, permet de retrouver un diagnostic à partir de son numéro à 13 caractères et d’obtenir l’attestation de nouvelle étiquette lorsque le recalcul est applicable. Cette attestation est gratuite. Elle évite de refaire un DPE lorsque seule l’évolution réglementaire du coefficient justifie le changement de classe.
La meilleure note énergie ne garantit pas la nouvelle étiquette finale
Le mécanisme reste limité par le principe du double seuil. Une classe DPE combine une note énergie et une note climat. La moins bonne est retenue. Un logement chauffé à l’électricité, équipé d’un ballon électrique et d’une mauvaise isolation peut gagner une classe sur l’indicateur énergie. Si son indicateur climat était déjà meilleur, le gain apparaît sur l’étiquette finale. Si une autre source d’émissions maintient une mauvaise note climat, la classe globale peut rester inchangée.
Les logements au gaz, au fioul ou au bois ne bénéficient pas de ce changement de coefficient. Leur facteur de conversion reste fixé à 1 dans le calcul de l’énergie primaire. Un appartement G chauffé au gaz ne peut donc pas être reclassé grâce à la réforme électrique. Sa consommation conventionnelle et ses émissions doivent être améliorées par des travaux, par une modification d’équipement ou, plus rarement, par la correction d’une donnée erronée dans le diagnostic initial.
Les estimations gouvernementales publiées sur economie.gouv.fr en 2025 évoquaient environ 850 000 logements susceptibles d’améliorer leur classe du seul fait de la nouvelle méthode. Le nombre exact dépend des DPE valides et de la situation de chaque bien. Ce chiffre ne signifie pas que 850 000 bâtiments sont devenus moins déperditifs. Le mur non isolé garde le même coefficient de transmission thermique. Une paroi en parpaing creux non isolée peut se situer autour de 2,0 à 2,5 W/m².K, alors qu’un mur rénové avec un isolant de résistance R proche de 4 m².K/W réduit fortement les déperditions.
La vérification doit suivre un ordre simple.
- Retrouvez le numéro du DPE et contrôlez sa date de validité.
- Consultez le recalcul sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME.
- Comparez la note énergie et la note climat avant de conclure à un changement de classe.
- Conservez l’attestation obtenue avec le dossier de location.
- Demandez un nouveau DPE après des travaux qui modifient l’enveloppe ou le système de chauffage.
Une pompe à chaleur ne doit pas être choisie uniquement pour améliorer une ligne du DPE. Dans un logement mal isolé, le besoin de puissance reste élevé et l’appareil peut basculer vers son appoint électrique lors des périodes froides. La rénovation thermique de l’enveloppe, puis le dimensionnement du chauffage sur les déperditions recalculées, donnent un résultat plus robuste.
Le recalcul réglementaire peut repousser une échéance locative, mais il ne remplace pas une analyse technique. Il donne du temps ; il ne supprime pas les ponts thermiques, l’humidité ni l’inconfort ressenti près d’une paroi froide.
Quelles dérogations existent lorsque les travaux DPE sont impossibles ?
Une dérogation ne signifie pas que l’interdiction de location disparaît pour tous les logements F ou G. Elle encadre les cas dans lesquels le juge ne peut pas imposer certains travaux de mise en conformité. Les conditions sont prévues par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et par le décret n° 2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans leur version consultée sur Légifrance en avril 2026.
Le premier cas concerne les travaux susceptibles de provoquer des conséquences dommageables sur le bâti. Cela vise par exemple une intervention qui créerait un risque structurel, empêcherait le traitement correct de l’humidité ou dégraderait la pérennité de l’ouvrage. Un simple doute ne suffit pas. Le dossier doit contenir une analyse écrite, techniquement argumentée, établie par un professionnel compétent pour apprécier le risque concerné.
Le deuxième cas apparaît lorsqu’une autorité administrative refuse les travaux. C’est fréquent lorsque l’aspect extérieur d’un immeuble est protégé, lorsqu’une façade se situe dans un périmètre patrimonial ou lorsqu’un projet d’isolation par l’extérieur est rejeté. Le bailleur doit pouvoir produire la demande déposée et la décision de refus. L’absence de demande n’est pas une dérogation. Il faut démontrer que les démarches ont été conduites et qu’une autorisation a été refusée.
Le troisième cas concerne l’immeuble en copropriété. Certaines améliorations déterminantes pour le DPE dépendent des parties communes. C’est le cas de l’isolation d’une façade, d’une toiture collective, du remplacement d’une chaudière collective ou d’une amélioration de la ventilation commune. Un copropriétaire bailleur ne maîtrise pas seul le vote de l’assemblée générale.
La preuve des diligences en copropriété doit être écrite
Le propriétaire doit montrer qu’il a engagé les démarches utiles. Les convocations d’assemblée générale, les résolutions déposées, les procès-verbaux de vote, les courriers au syndic et les devis étudiés constituent des pièces plus solides qu’un échange oral. Il faut aussi réaliser les travaux possibles dans les parties privatives. Une dérogation ne couvre pas un défaut relevant d’une action accessible au seul propriétaire, comme le remplacement d’un ancien convecteur, l’isolation d’un plafond sous combles privatifs ou l’amélioration d’une ventilation individuelle lorsque cela est techniquement possible.
Une proposition de loi déposée au Sénat, adoptée le 1er avril 2025 et suivie sur vie-publique.fr, envisageait des aménagements complémentaires pour les copropriétés engagées dans un plan de travaux et pour certains chantiers en cours. À la date de vérification d’avril 2026, un texte en discussion ne remplace pas une règle entrée en vigueur. Aucun propriétaire ne doit bâtir sa stratégie locative sur une mesure qui n’a pas achevé son parcours législatif.
Le gel des loyers demeure applicable à un logement F ou G même lorsque le bailleur invoque une impossibilité de travaux. La dérogation peut limiter une injonction de réaliser une intervention techniquement ou administrativement impossible. Elle ne requalifie pas automatiquement le logement et ne restaure pas le droit d’augmenter le loyer.
Les travaux doivent également être pensés comme un système. Isoler un mur par l’intérieur sans traiter une fuite d’air périphérique peut déplacer le risque de condensation. Ajouter 200 mm de laine minérale de lambda 0,035 W/m.K donne un R théorique de 5,7 m².K/W pour l’isolant seul. Cette valeur est utile, mais elle ne décrit pas l’étanchéité de la trappe de comble, les ponts thermiques de jonction ni la qualité de pose. Le DPE calcule une performance conventionnelle ; la pathologie du bâti exige une analyse constructive.
Pour un litige de décence, un conseil juridique relève de l’ADIL, d’un avocat ou d’un notaire selon le dossier. Pour évaluer les déperditions, les travaux et la cohérence du futur DPE, un diagnostiqueur certifié ou un auditeur énergétique apporte l’analyse technique. Ces deux compétences ne se remplacent pas.
La dérogation est une réponse documentée à une impossibilité précise. Elle ne doit jamais servir de prétexte pour différer sans étude une intervention réalisable et nécessaire.
Quels travaux peuvent faire sortir un logement F ou G avant 2028 ?
Un DPE F ou G ne se corrige pas avec une recette identique pour tous les logements. Le résultat dépend de la surface, de la compacité du bâti, de la zone climatique, du système de chauffage, de l’eau chaude sanitaire, de la ventilation et de l’état réel des parois. Un appartement sous toiture chauffé au gaz n’appelle pas les mêmes priorités qu’un logement de plain-pied avec plancher bas non isolé et convecteurs électriques.
L’audit énergétique fournit généralement plusieurs scénarios de réhabilitation énergétique et chiffre les gains conventionnels attendus. Il ne dispense pas de vérifier la faisabilité des travaux. Le DPE indique une classe ; il ne localise pas toujours les défauts de mise en œuvre, les fuites d’air ou les désordres d’humidité. Un projet sérieux commence donc par la lecture détaillée des données du DPE, puis par l’identification des postes responsables du classement.
Les combles sont souvent le premier poste à examiner lorsque la toiture sépare directement le volume chauffé de l’extérieur. Une laine de verre de 300 mm, de lambda certifié 0,035 W/m.K, atteint un R de 8,55 m².K/W pour l’isolant seul. La performance dépend aussi de la continuité de l’isolant, du traitement de la trappe, des jonctions avec les murs et de l’absence d’écrasement. Les valeurs de lambda et de résistance doivent être vérifiées sur une certification, notamment auprès de l’ACERMI, fiche consultée en avril 2026.
Les murs constituent souvent le second levier, mais le choix entre isolation intérieure et extérieure dépend de la façade, de la copropriété, des modénatures, des réseaux et de la présence éventuelle d’humidité. Un isolant de 140 mm à lambda 0,032 W/m.K apporte un R d’environ 4,35 m².K/W. Cela peut réduire fortement les déperditions d’un mur ancien, sans garantir à lui seul le passage de G à E. La classe change sur l’ensemble du modèle, pas sur une seule paroi.
Un exemple de calcul montre pourquoi le chauffage ne doit pas être traité seul
Considérons un logement de 70 m² en zone climatique H1, chauffé par des convecteurs électriques anciens, classé F avant la réforme de 2026. L’hypothèse de départ retient une consommation conventionnelle de 390 kWh EP/m²/an, soit 27 300 kWh EP/an. Le prix de l’électricité retenu pour illustrer la facture est de 0,25 € TTC/kWh d’énergie finale, hypothèse de calcul arrêtée en avril 2026. Ce prix n’est pas une prévision tarifaire.
Si le logement consomme conventionnellement 11 870 kWh d’énergie finale par an, le passage du coefficient 2,3 à 1,9 abaisse l’indicateur primaire de 390 à environ 322 kWh EP/m²/an. Sur l’indicateur énergie, le logement peut passer de F à E. La facture théorique associée reste proche de 2 968 € par an, car les 11 870 kWh réellement achetés ne changent pas. Le gain réglementaire est réel pour l’étiquette, nul pour la dépense sans intervention physique.
Supposons ensuite l’isolation des combles et le traitement des fuites d’air les plus manifestes, avec une baisse conventionnelle de 2 400 kWh d’énergie finale par an. La dépense théorique baisse alors de 600 € par an avec le prix retenu. Ce résultat reste une simulation. Il dépend du comportement des occupants, de la température intérieure, de l’entretien des équipements et de la qualité d’exécution. La ventilation doit être vérifiée en même temps. Rendre une enveloppe plus étanche sans assurer le renouvellement d’air peut augmenter l’humidité intérieure.
Les fenêtres ne viennent pas toujours en premier. Le Uw mesure la performance de la fenêtre complète, vitrage et cadre inclus, en W/m².K. Le Ug ne concerne que le vitrage. Une fenêtre affichant un Ug de 1,1 W/m².K peut présenter un Uw nettement moins favorable une fois le cadre pris en compte. À votre place, l’étanchéité à l’air et l’isolation du toit seraient traitées avant le remplacement de doubles vitrages encore corrects ; le gain sur les fuites et les grandes parois est souvent plus cohérent avec le budget engagé.
Les aides à la rénovation évoluent régulièrement. MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie et l’éco-prêt à taux zéro ont des conditions propres, liées notamment au logement, aux revenus, au type de parcours et aux travaux. Avant la signature d’un devis, les règles doivent être vérifiées sur France Rénov’, portail consulté en avril 2026. Pour un montage financier particulier, un conseiller France Rénov’ est l’interlocuteur compétent.
Avant de choisir une chaudière, une pompe à chaleur ou des fenêtres, demandez le scénario DPE après travaux, les caractéristiques techniques retenues et la classe finale visée. Une rénovation thermique utile n’est pas celle qui aligne le plus de postes sur un devis, mais celle qui franchit le seuil réglementaire sans créer une impasse technique.
Un logement classé G peut-il encore être loué en 2026 ?
En métropole, un logement G ne peut plus faire l’objet d’une nouvelle mise en location comme résidence principale depuis le 1er janvier 2025. Un bail déjà en cours continue, mais le locataire peut demander une mise en conformité au titre de la décence énergétique.
Un logement F est-il encore louable avant 2028 ?
Oui, un logement F peut encore être loué en 2026 sous réserve du respect des autres règles de décence. Il reste toutefois soumis au gel des loyers applicable aux classes F et G, et deviendra concerné par le seuil de décence énergétique le 1er janvier 2028.
La réforme du DPE électrique en 2026 réduit-elle la facture d’énergie ?
Non. La baisse du coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9 modifie l’indicateur d’énergie primaire du DPE. Elle peut améliorer une classe, mais elle ne change pas les kWh d’électricité consommés ni le tarif facturé.
Une copropriété qui refuse une isolation extérieure protège-t-elle automatiquement le bailleur ?
Non. Le bailleur doit pouvoir prouver ses démarches, les résolutions présentées, les votes et les refus de l’assemblée générale. Il doit aussi réaliser les travaux possibles dans ses parties privatives. Une analyse juridique du dossier peut être demandée à l’ADIL ou à un professionnel du droit.
Faut-il refaire un DPE après des travaux ?
Oui, lorsqu’ils modifient l’isolation, les menuiseries, le chauffage, l’eau chaude ou la ventilation de manière significative. Le nouveau DPE permet de démontrer la classe obtenue et de sécuriser le dossier de location.
Le dossier complet DPE : comprendre les classes, le calcul et ce qui compte
