Un logement classé F peut encore être loué en 2026 pour une résidence principale, mais son loyer est gelé et il devra atteindre au moins la classe E avant le 1er janvier 2028. Un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’une nouvelle location depuis le 1er janvier 2025.
En bref
- La classe DPE F reste admise à la location en 2026, sous réserve des autres critères de décence et du respect du gel des loyers.
- La classe G est exclue des nouvelles mises en location depuis le 1er janvier 2025 pour les baux de résidence principale.
- Les logements classés F seront concernés par le critère de décence énergétique à partir du 1er janvier 2028, puis les logements E à partir du 1er janvier 2034.
- Un DPE valide doit être communiqué dans l’annonce et annexé au bail, avec les informations sur la consommation énergétique et les émissions.
- Avant des travaux, un calcul poste par poste évite de remplacer un équipement de chauffage sans avoir traité les déperditions du logement.
Ces règles concernent les logements loués comme résidence principale en France métropolitaine, vides ou meublés, relevant de la loi du 6 juillet 1989. La location saisonnière, les régimes particuliers et les conséquences fiscales d’une vente ne sont pas traités ici.
Un logement DPE F peut-il encore être loué en 2026 ?
La réponse est oui, mais elle demande de distinguer la possibilité de louer et la possibilité d’augmenter le loyer. Un logement classé F au Diagnostic de performance énergétique reste louable en 2026. Il doit toutefois satisfaire à toutes les autres exigences de décence, notamment la sécurité, l’absence de risque manifeste pour la santé, une installation électrique correcte et une ventilation suffisante.
Le calendrier de décence énergétique est fixé par l’article 3 bis du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dans sa rédaction issue du décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, consulté sur Légifrance en juin 2026. Le texte prévoit qu’un logement doit atteindre au minimum la classe E à compter du 1er janvier 2028. Cela signifie qu’un bien classé F pourra être proposé à la location jusqu’au 31 décembre 2027, sous réserve qu’aucune autre non-conformité ne s’y ajoute.
Cette échéance est proche à l’échelle d’un investissement locatif. Un bail nu est généralement conclu pour trois ans lorsque le bailleur est une personne physique. Une relocation signée en 2026 peut donc conduire à une situation bloquée avant la fin normale de la relation locative. Le propriétaire doit regarder la date du prochain départ possible, pas seulement la possibilité de signer un bail aujourd’hui.
Le gel des loyers s’applique déjà aux logements F
Un logement classé F ne permet pas une hausse libre de loyer. Depuis le 24 août 2022, la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 interdit, pour les logements classés F ou G, plusieurs augmentations lors d’une relocation, d’un renouvellement de bail ou d’une révision annuelle. Les articles 17-1, 17 et 18 de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par la loi Climat et Résilience, doivent être lus avec la situation du bail et celle de la commune.
Le gel concerne notamment la révision indexée sur l’indice de référence des loyers lorsqu’une clause de révision est prévue. Il interdit aussi, dans les cas encadrés par la loi, de relever le loyer entre deux locataires. Dans une zone soumise à l’encadrement des loyers, cette contrainte s’ajoute au loyer de référence majoré. La classe F limite donc le rendement locatif avant même l’interdiction de 2028.
Le relevé réglementaire effectué en juin 2026 dans les textes de la loi du 6 juillet 1989 et sur le portail Service-Public.fr confirme que la mesure concerne les logements situés en France métropolitaine. Les territoires ultramarins suivent des dispositions distinctes. Cette précision compte, car une règle nationale reprise sans son périmètre peut conduire à une mauvaise décision.
La classe F n’indique pas à elle seule l’origine de la déperdition. Un appartement chauffé à l’électricité avec 2,40 m de hauteur sous plafond et une façade mal isolée ne se traite pas comme une maison équipée d’une chaudière fioul ancienne. Le DPE modélise les consommations conventionnelles. Il ne mesure ni les habitudes du locataire, ni une fenêtre laissée ouverte, ni une température intérieure maintenue à 23 °C.
Avant toute décision de location, vérifiez la date du DPE, son numéro ADEME, la surface retenue, le chauffage décrit et les recommandations. Si le document mentionne des murs non isolés alors que des travaux ont été réalisés, il faut demander l’explication au diagnostiqueur ou envisager un nouveau diagnostic. La méthode pour examiner un document incohérent est détaillée dans ce guide sur le recalcul d’un DPE erroné ou incomplet.
Le propriétaire qui détient un DPE F ne doit donc pas attendre 2028 pour chiffrer les scénarios. Il doit savoir si le logement atteindra E avec un poste de travaux ciblé ou s’il faut une amélioration énergétique plus large.
Quelles classes DPE interdisent la location et à quelles dates ?
Le calendrier ne vise pas toutes les étiquettes au même moment. La législation a instauré une montée progressive du niveau minimal de performance pour les logements loués à titre de résidence principale. La classe G est concernée depuis le 1er janvier 2025. La classe F le sera à partir du 1er janvier 2028. La classe E entrera dans le champ de la décence énergétique à partir du 1er janvier 2034.
Une première étape avait déjà été fixée au 1er janvier 2023. Les logements dont la consommation d’énergie finale dépassait 450 kWh/m²/an ne pouvaient plus être proposés à la location. Ce seuil visait les logements les plus consommateurs au sein de la classe G. Depuis 2025, le critère repose sur l’étiquette G dans le cadre général défini par le décret sur le logement décent.
| Classe du logement | Situation locative en juin 2026 | Échéance de décence énergétique | Effet principal sur le bailleur |
|---|---|---|---|
| A à D | Location autorisée | Aucune échéance programmée dans ce calendrier | DPE à fournir et critères généraux de décence à respecter |
| E | Location autorisée | 1er janvier 2034 | Préparer les travaux si la classe est proche de F |
| F | Location autorisée en 2026 | 1er janvier 2028 | Gel des hausses de loyer et anticipation des travaux |
| G | Nouvelle location interdite | Depuis le 1er janvier 2025 | Mise en conformité nécessaire avant une relocation |
Ce tableau reprend le calendrier de l’article 3 bis du décret n° 2002-120, vérifié en juin 2026 sur Légifrance. Il ne dispense pas d’examiner le bail en cours. Une tacite reconduction n’est pas automatiquement assimilée à la signature d’un nouveau contrat, mais elle ne retire pas au locataire la possibilité de demander la mise en conformité d’un logement devenu non décent.
Le DPE repose sur deux indicateurs, pas sur une seule facture
La classe énergétique résulte de la plus mauvaise des deux étiquettes calculées. La première correspond à la consommation conventionnelle d’énergie primaire, exprimée en kWh/m²/an. La seconde correspond aux émissions de gaz à effet de serre, exprimées en kg CO₂/m²/an. Le logement peut donc basculer en F à cause de ses émissions, même lorsque sa consommation conventionnelle paraît moins défavorable.
Le calcul du DPE ne se limite pas au chauffage. Il intègre l’eau chaude sanitaire, le refroidissement lorsqu’il existe, l’éclairage et les auxiliaires comme les circulateurs ou ventilateurs. Il tient compte de la zone climatique, de l’altitude, des caractéristiques du bâti et d’une occupation conventionnelle. Une facture réelle peut être inférieure ou supérieure au résultat affiché sans que cela suffise à prouver une erreur.
La modification du coefficient de conversion de l’électricité, applicable au 1er janvier 2026 selon l’arrêté du 13 août 2025 relatif au DPE, peut améliorer l’étiquette de certains logements chauffés à l’électricité. Le coefficient d’énergie primaire de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. La révision n’efface pas les pertes d’un mur non isolé ou d’un plafond froid. Elle modifie la conversion réglementaire entre énergie finale et énergie primaire.
Un logement chauffé par convecteurs électriques peut ainsi changer de classe sans intervention sur l’enveloppe. Ce changement peut être utile pour la location, mais il ne garantit pas une baisse de facture pour le locataire. Le confort dépend toujours des déperditions, de l’étanchéité à l’air, de la régulation et de la ventilation.
La lecture du calendrier doit rester juridique et thermique à la fois. La date indique ce que le bailleur doit respecter. Le contenu du DPE explique ce qu’il faudra physiquement modifier pour conserver le logement sur le marché.
Quels documents faut-il fournir avant de louer un logement ?
Le DPE doit être établi avant la diffusion d’une annonce de location. Il appartient au dossier de diagnostic technique remis au locataire et annexé au contrat. Le Code de la construction et de l’habitation encadre cette obligation aux articles L.126-26 et suivants, consultés en juin 2026 sur Légifrance. Un DPE absent, expiré ou manifestement incohérent fragilise l’information remise au futur occupant.
L’annonce doit afficher les étiquettes énergie et climat. Elle doit également comporter l’estimation des dépenses annuelles théoriques d’énergie, avec l’année de référence des prix de l’énergie utilisée pour le calcul. Pour les biens classés F ou G, l’annonce doit signaler que le logement est à consommation énergétique excessive. Cette formulation réglementaire ne remplace pas l’étiquette. Les deux informations ont une portée différente.
Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est en principe valable dix ans, sauf évolution réglementaire ou changement majeur du logement nécessitant un document mis à jour. Les diagnostics établis selon l’ancienne méthode ont connu des périodes de validité réduites. Il ne faut donc pas se fier à la seule date imprimée sans vérifier les règles transitoires applicables.
Les informations à contrôler sur un DPE F
Commencez par la surface habitable. Une erreur de 5 m² sur un petit appartement peut modifier fortement l’indicateur exprimé au mètre carré. Contrôlez ensuite le type de chauffage, l’énergie, la production d’eau chaude, la présence d’une ventilation mécanique et les isolants déclarés. Une laine minérale de 200 mm, avec un lambda de 0,035 W/m.K, fournit un R théorique de 5,7 m².K/W. Si le DPE décrit des combles sans isolation alors qu’un tel produit a été posé, les justificatifs doivent être produits au diagnostiqueur.
Le R, ou résistance thermique, mesure l’opposition d’une paroi au passage de la chaleur. Plus il est élevé, plus la paroi isole. À l’inverse, le lambda exprime la conductivité thermique du matériau. Plus le lambda est faible, plus le matériau isole à épaisseur égale. Ces valeurs doivent provenir de la fiche technique et, lorsqu’elle existe, d’une certification comme ACERMI, consultable sur le site de l’ACERMI en juin 2026.
Les menuiseries demandent la même rigueur. Le Ug concerne uniquement le vitrage. Le Uw désigne la performance de la fenêtre complète, vitrage et cadre compris. Pour une location, le Uw est le chiffre utile pour évaluer la menuiserie posée. Une fenêtre annoncée avec un Ug de 1,1 W/m².K peut présenter un Uw nettement moins favorable selon le châssis et la pose.
Un DPE n’est pas une facture d’énergie. Il ne peut pas déterminer le coût réellement payé par un locataire qui chauffe peu, s’absente souvent ou utilise un chauffage d’appoint. Il fournit une référence conventionnelle comparable entre deux logements. Cette limite doit être expliquée au candidat locataire, sans transformer l’estimation réglementaire en promesse de dépenses.
Les documents techniques, factures d’isolation, notices de chaudière et attestations de ventilation doivent être conservés. Ils servent lors du prochain DPE et permettent de vérifier que les améliorations ont réellement été prises en compte. Sans preuve, le diagnostiqueur ne peut pas retenir une performance supposée.
Avant de publier l’annonce, relisez l’ensemble du DDT et vérifiez la correspondance entre le logement décrit, la classe affichée et les équipements réellement en place. Cette vérification administrative coûte moins qu’un litige né d’une information approximative.
Quels risques entraîne la location d’un logement classé G ?
La mise en location d’un logement classé G comme résidence principale est interdite depuis le 1er janvier 2025, car il ne satisfait plus au niveau minimal de performance énergétique exigé pour la décence. L’interdiction vise la conclusion d’un nouveau bail et la relocation après le départ du locataire. Une signature accompagnée d’une décharge ne rendrait pas le logement conforme.
La non-décence énergétique ne rend pas automatiquement nul un bail ancien. Elle ouvre cependant des recours pour le locataire. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’ordonner la réalisation de travaux, de réduire ou suspendre le paiement du loyer jusqu’à leur exécution, voire d’accorder des dommages et intérêts selon le préjudice démontré. La situation doit être examinée par l’ADIL, un avocat ou un professionnel du droit lorsqu’un conflit est engagé.
Le bailleur s’expose aussi à une baisse de revenus si le logement reste vacant entre deux locataires. Dans le cas d’un logement G, attendre le départ du locataire sans préparer les travaux peut produire une période sans loyer difficile à absorber. Le DPE devient alors un élément de calendrier patrimonial, au même titre que l’échéance d’un prêt ou une décision de vente.
La location meublée n’échappe pas au critère de décence
Une location meublée constituant la résidence principale du locataire est concernée par les règles de décence énergétique. Le fait de fournir un mobilier, une connexion internet ou un équipement de cuisine ne modifie pas la classe énergétique du bâti. Les colocations relevant de la loi de 1989 suivent également ce cadre lorsqu’elles constituent la résidence principale des occupants.
La location de tourisme n’entre pas aujourd’hui dans le même régime général de décence énergétique. Cela ne permet pas de traiter ce statut comme une solution automatique. Les autorisations locales, le changement d’usage, la fiscalité et les règles de copropriété peuvent limiter cette activité. Ces sujets relèvent d’une analyse juridique et fiscale distincte. Pour la fiscalité, un notaire, un avocat ou un expert-comptable est compétent ; l’analyse thermique ne permet pas de trancher cette question.
La notion d’impact environnemental apparaît dans l’étiquette climat du DPE, exprimée en kg CO₂/m²/an. Pour un bailleur, cet indicateur n’est pas seulement une donnée de communication. Il participe à la classe finale du logement et peut donc contribuer au classement F ou G. Une chaudière très émettrice ou un équipement vétuste peut dégrader le résultat, même si le logement a reçu une isolation partielle.
Un remplacement de chauffage n’est toutefois pas systématiquement la première dépense à engager. Une pompe à chaleur dans une enveloppe très fuyante peut fonctionner avec un appoint électrique important lors des périodes froides. Son rendement réel dépend de la température extérieure, des émetteurs et de la puissance appelée. Le fonctionnement d’une PAC doit être lu avec l’état du bâti, comme l’explique cette analyse sur le rendement réel d’une pompe à chaleur air-eau.
La difficulté d’un logement G se situe rarement dans un équipement isolé. Les DPE les plus bas cumulent souvent toiture insuffisamment isolée, murs froids, ventilation inadaptée, eau chaude coûteuse et chauffage ancien. Le diagnostic permet de repérer ce cumul, mais l’ordre des travaux doit être calculé avant de décider.
Quels travaux permettent de sortir d’un DPE F avant 2028 ?
Un logement F ne sort pas mécaniquement de cette classe après le remplacement de deux fenêtres ou l’installation d’un thermostat. Le gain dépend du poste qui domine les déperditions et de la méthode de calcul du DPE. Dans une maison de 100 m² construite avant 1975, une toiture non isolée peut représenter une perte plus élevée que les fenêtres. Dans un appartement de petite surface, l’eau chaude électrique et le rapport entre surface déperditive et surface habitable peuvent peser davantage.
L’ordre logique consiste à examiner d’abord l’enveloppe. Les combles, murs, planchers bas, ponts thermiques et fuites d’air déterminent la puissance de chauffage nécessaire. Le chauffage doit ensuite être adapté à la déperdition résiduelle. La ventilation vient compléter l’ensemble, car un logement rendu plus étanche sans renouvellement d’air maîtrisé peut présenter humidité, condensation et dégradation des parois.
Sur les logements mesurés après une isolation de combles, l’écart entre la performance attendue et le confort réellement ressenti vient fréquemment de la trappe d’accès, des jonctions de toiture ou des réseaux traversants. L’isolant peut avoir le bon R sur le papier, tandis que l’air chaud s’échappe par les discontinuités. Une caméra thermique repère des écarts de température de surface, mais elle ne donne ni le débit de fuite ni la qualité de l’isolant caché.
Un exemple chiffré aide à choisir le premier poste
Considérons une maison de 110 m² située en zone climatique H1, construite avant 1975, chauffée à l’électricité et classée F avant travaux. L’hypothèse retient 100 m² de combles perdus non isolés, un coefficient thermique initial U de 2,0 W/m².K et une isolation ajoutée de 300 mm de laine minérale au lambda certifié de 0,035 W/m.K. Le R de l’isolant est alors de 8,6 m².K/W, hors résistances superficielles.
Le coefficient U théorique de la paroi isolée devient proche de 0,11 W/m².K. L’écart de transmission atteint donc environ 1,89 W/m².K sur 100 m². Avec 2 400 degrés-jours unifiés de chauffage, l’économie de chauffage théorique est de l’ordre de 10 900 kWh d’énergie finale par an avant prise en compte de la régulation et des comportements. Avec un prix de référence de 0,20 € TTC/kWh d’électricité retenu pour ce calcul, la baisse théorique représente environ 2 180 € par an.
Ce résultat ne doit pas être lu comme une promesse. Il suppose que le logement était réellement chauffé avant travaux, que les combles constituent bien la paroi décrite et que le chauffage électrique couvre l’essentiel des besoins. Si les occupants chauffaient peu certaines pièces, l’économie facturée serait plus faible. Si la toiture est déjà partiellement isolée, le gain chute fortement.
Le coût des travaux ne peut pas être déduit d’une valeur nationale unique. Il dépend de l’accessibilité, de la protection des réseaux, de la surface réellement isolable et du devis. Avant de comparer plusieurs gestes, utilisez un outil de calcul qui conserve les hypothèses de surface, de climat et de prix d’énergie. Le choix entre une rénovation coordonnée et des travaux par étapes est détaillé dans cette page sur la rénovation globale et les gestes isolés.
Les aides publiques peuvent modifier le reste à charge, mais elles ne changent pas le besoin thermique du logement. MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie et l’éco-PTZ sont soumis à des conditions de revenu, de logement, de parcours et de travaux. Les plafonds doivent être vérifiés avant signature des devis sur France Rénov’. Un conseiller France Rénov’ peut confirmer les règles applicables à votre dossier, tandis qu’un diagnostiqueur certifié vérifie la classe obtenue après travaux.
Pour un DPE F destiné à rester en location, visez une classe démontrée par un nouveau DPE après travaux, et non une simple estimation commerciale. Le document opposable après intervention devient la pièce qui sécurise la prochaine mise en location.
Peut-on louer un logement classé F en 2026 ?
Oui. Un logement classé F peut encore être loué comme résidence principale en 2026, mais les hausses de loyer sont encadrées et la classe F sera concernée par le critère de décence énergétique à compter du 1er janvier 2028.
Un logement classé G peut-il être reloué après le départ du locataire ?
Non, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’une nouvelle location comme résidence principale depuis le 1er janvier 2025 tant qu’il ne satisfait pas au niveau minimal de décence énergétique.
Le changement de calcul du DPE en 2026 peut-il améliorer une classe sans travaux ?
Oui, l’évolution du coefficient d’énergie primaire de l’électricité applicable au 1er janvier 2026 peut améliorer la classe de certains logements chauffés à l’électricité. Elle ne corrige toutefois pas les déperditions réelles du bâti.
Faut-il refaire un DPE après une rénovation énergétique ?
Un nouveau DPE est nécessaire pour démontrer une nouvelle classe énergétique après des travaux importants. Les factures, fiches techniques et attestations doivent être conservées afin que le diagnostiqueur puisse retenir les caractéristiques réelles du logement.
Le dossier complet DPE : comprendre les classes, le calcul et ce qui compte
